远郊集中式商业地标
使荒凉之地变身美妙社区的第壹条奇迹
体量：23000m²
万街服务：营销代理、招商运营、物业管理、互联网+

百熙·壹号街，占地面积约25000㎡，总建筑面积约26000㎡，其中地上建筑面积约23000㎡，地下建筑面积约3010㎡。该项目2012年下半年起售，10个月内完成项目清盘。上海市浦东新区的祝桥镇，是一个人口密度较低，商业氛围保守，消费层次较低且大量外流，并对集中式商业街认知严重不足的一个区域。因此当项目即将进入招商运营期时，业内却没有任何一家招商公司与商管公司愿意操盘此项目。在他们看来，这样的散售并且远郊的社区商业项目成功率几乎微乎其微。那些原本期望“一铺养三代”的投资客，即将变为“一铺套三代”的小业主。
这样的情况，对想让“社区生活更美好”的万街商业来说，是不希望看到的。也是基于该项目，万街商业正式由传统单一的“营销代理行”正式逐渐转型为集成“前期策划，营销代理，招商运营，物业管理，金融投资，互联网+”6大服务模块的，专注于社区商业资产变现与增值的一家综合性集团企业。
万街商业对于百熙·壹号街的理解-风险肯定存在，但同样意味着该项目一旦成功将成为“国内售后统一经营型社区商业”的典范。鉴于此，万街商业开展了一场“华丽的冒险”。

万街商业认为，社区商业项目成败关键在于：
1，如何合理控制不利元素，放大优点，形成持续而稳定的资产增值和租金溢价能力。
2，如何解决资产快速变现、资产稳定增值、项目持续运营这3个问题。
3，如何理顺开发商、投资客、商户、消费者这个“社区商业生态圈关系“。

而具体到各个执行环节时，百熙·壹号街也开启了万街商业在针对社区商业操盘时的许多第一次：
1，在项目营销期，采取”一出一进“两种合同（销售合同，委托运营合同）捆绑营销。
该项目头三年，扶持投资客与入驻商家。搭建一个整体的商业运营体系，进行统一招商、统一运营，以保证项目运行井井有条。这样既保证了能帮助开发商快速资产变现与资金回笼，也保证了该项目的商业经营统一性，确保商业项目的资产持续增值与租金溢价。
2，在项目招商期，采取前中后“三大品牌主力店团”布局，大带小，解决中小商家观望情绪。
区别以往传统“坐销式”招商方法。万街商业主动“行销式”招商，通过组建自主招商团队，进行针对性地推招商和线上招商相结合。吸引了该项目周边一批”祝桥当地知名品牌“入驻，并结合”华东区首家开在农田边的肯德基“、“当地极具恋爱情绪的生鲜咖啡馆”、“祝桥镇红白喜事知名餐饮品牌的百鲜楼”。形成项目头-肯德基、项目中-百鲜楼+虎猫电竞、项目尾-宿禾健身房、尤德乐大超市+生野咖啡馆的“三大品牌主力店团”，使百熙·壹号街的人流充足且分布均匀，确保百熙·壹号街商业氛围浓厚。

项目难点：（改造前图片，破旧，人流少）
1，项目初期身处断头路，人流不易导入。
2，消费群层次低，主力店不易引入。
3，运营初期周边荒芜，当地没有成功的集中式商业案例。

万街亮点： （改造后图片，外观统一，人流较多）

营销代理亮点：
1，1个月清盘、项目实现100%去化，小业主持有并统一运营管理。
招商运营亮点：
1，9个月内，实现招商启动到项目开业。开街仪式当天，商家开业率100%。
2，通过”三大品牌主力店团“设置，成功解决了断头路无法引入人流的困境。
3，作为万街第壹街，万街勇于开拓，经过积累调整，成功吸纳周边潜在消费群，创造了一个商业奇迹。
4，万街通过自身独特优势，积极引入匹配的中小品牌。成功实现消费层次与周边同频，但项目租金同比周边略高，并且项目调性不失的3重效果。
5，现已入住品牌：肯德基、百鲜楼、优德乐生活生鲜超市、生野咖啡、虎猫电竞等品牌。
6，项目租金为周边租金价格的3倍。

（租金及入驻商户根据项目运营情况实时调整）

近郊微型社区底商
鉴别社区商业统一运营管理的意义
体量：2000m²
万街服务：招商运营、物业管理、互联网+

中邦·壹号街属于中邦大都市整体配套商业第三期，位于康沈公路秀沿路，总面积1780㎡，分为四栋，S1-S3纯一楼商铺，S4为一带二的格局。中邦商业配套一期，万街商业没有切入，没有统一招商与运营，整条街自然形成了“房产中介&金融银行”一条街，对周边的商业氛围提升没有任何有利影响。中邦商业配套二期，万街商业从招商阶段切入，根据对周边商业的理解打造了“中邦秀食一条街”，丰富了区域的商业形态。由于中邦商业配套二期，万街商业没有切入运营阶段，导致目前商家调整不力，租金价格始终无法提升。

而中邦·壹号街是万街商业全程进行招商运营的项目，该项目上能清晰的鉴别三种管理形态：
1，没有专业公司进行统一招商运营，小业主自主管理（有空铺并且形成中介金融一条街，没有商业氛围，未来资产变现与增值可成长性极低）。
2，专业公司只招商不运营（前期商铺能填满，但后期二次招商调整不力，租金预期回报不理想，未来资产变现与增值可成长性较低）。3，专业公司统一招商运营管理。（前期，合理业态规划与品牌商家落位，丰富商业氛围。后期，运营调整持续进行合理租金提升。未来资产变现与增值可成长性较高）。

中邦·壹号街运营团队，具体做了些什么？
首先，当中邦商业配套三期（中邦·壹号街）呈现在万街商业面前时，这个标榜着周康板块“美食汇聚”的社区商业迎来了它的尴尬处境——没有餐饮条件，而且项目周边1.5公里之内商业竞争相当激烈，万达广场、绿地、印象生活广场。为了与周边商业形成差异化，最初业态落位的时候考虑以大主力店以及超市为主，招商过程中发现这样的业态规划容易造成功能重复，且商业功能不全。因此慢慢地进行业态调整，增加了商户数，照顾到商户需求，店铺划分变小，布局更趋合理。这些都还不够，继续进行统筹调整，考虑到项目S1-S3是纯一楼商铺，而S4为一拖二格局，因此将S4规划为目的性消费业态，吸引人流，并且导入万街自品牌业态，满足消费者日常需求的同时奠定了租金基础，最终的落位不仅业态丰富，而且装修风格统一有格调。
除了业态与品牌落位在不断尝试调整，在招商的具体对应措施时，例如先洽谈面积相对较大的商铺，去化相对而言较难处理的商铺，然后再整体拉抬租金价格，稳步实现全面去化。整体招商排期5个月去化90%，8个月招商率达到100%。
到运营阶段，难题来了，开发商无证交房、租金无法达到小业主心里预期、商户集体抗租、经营不善，再加上消防验收不合格开具罚单，让整条商业街的运营陷入瓶颈期。针对这些问题，该项目的运营团队的伙下足功夫、费尽心思，跟商户与小业主持续沟通、帮助商家做营销活动、努力实现商业街的兴旺。在种种运营过程调整后，团队对于租金价格也绝不让步。既保证商家营业额持续提升，也不损失业主利益。
项目运营团队通过对中国社区商业的深刻理解和不懈努力，中邦·壹号街完美呈现并成功开业。实现100%租金提升率（该项目租金比周边租金均价翻一番）、100%满租率、100%收缴率。（租金及入驻商户根据项目运营情况实时调整）

项目难点：
1，周边1.5公里范围内商业竞争激烈
2，没有餐饮条件。
3，开发商无证交房。

万街亮点：
1，统一规划、隔铺、招商，保证商业氛围的同时使业主利益得到保证。
2，业态规划与品牌落位调整及时且可控。
3，万街自品牌商户与其他商户合理补充，丰富业态和商业氛围。
4，项目租金为周边沿街商铺租金价格的2倍。

（租金及入驻商户根据项目运营情况实时调整）

近郊小型商业中心
旧改项目，低效负效资产的经典转型升级
体量：16000m²
万街服务：营销代理、招商运营、物业管理、互联网+

一、基本介绍
项目地址：上海市浦东新区沪南路3655弄
项目体量：1.5万㎡（含酒店）
入场时间：2015.10.16
项目层数：分为地上三层的沿街商铺，内外街
区域内主要人口：户籍人口10万，常驻人口22万，流动人口50万。
区域内主要商业：周浦万达、周浦老街商业

二、项目操作方向
整体招商运营&改造升级

三、项目核心难点
1、区域多以汽车一二手专业市场类为主，生活氛围弱
2、北面3公里范围内有大型购物中心周浦万达
3、2公里内常驻人口较少，多以目的性消费为主
4、物业变化较大，涉及很多工程、停车、通道方面改造

四、操作亮点
1、在招商方面，遵循万街的价值体系：三分之一自有品牌首先支撑起区域底商租金，三分之一主力品牌提升社区调性，三分之一利润商家提升实际租金。
2、商户已开业但实际五证还未全部落定，面临租户拒缴租金的困难。
3、开业后部分商家经营不善，如何实现无缝衔接调铺的问题。
4、对于原先4S店的物业产品转型成全新的社区商业后如何推广吸引人流的问题。

五、目前入驻品牌
潮汕牛肉火锅、蟹肉煲、湘来想去、吉的堡、桔子酒店。

（入驻商户根据项目运营情况实时调整）

近郊小型集中式商业街
孤岛效应释放、总价扩容、单价提升的典范
体量：7000m²
万街服务：金融投资、招商运营、物业管理、互联网+

特色小镇配套商业
全国小镇典范-绿城集团桃源小镇中的特色商业
“十里缤纷路，一个壹号街”