2017年8月30日-9月1日，为期3天的上海国际商业年会在国家会展中心顺利召开，本届年会以“搭建新平台，服务新商业”为主题，展会面积7万余平米，吸引近千家企业参展，同时还有超过15000余家国内外品牌及5000余家代理商高层代表参会，预计参会人员超过10万人次，会议规模巨大。其中商业地产和商业零售企业217家、品牌商607家、科技企业67家、产业链服务商54家。现场设有全产业链合作、商业项目、体验区域、科技企业、餐饮美食、儿童、生活精品和MAPIC洽谈区等。

正  文 万街商业作为中国社区商业集成服务商，国内社区商业运营专家，在本次年会的3H馆（A6129-130）进行了布展。同时，万街商业总经理李明峰先生参加了年会的分论坛《中国商业创新峰会》并作为嘉宾上台发言，同时参加了万商俱乐部创始人-杨泽轩先生主持的《VIVA畅读》，并作个人直播专访：“对话万街商业-李明峰”  本文分为三个主题来回顾万街商业在本次年会中的表现：1、李明峰看上海国际商业年会；2、中国商业创新峰会精彩回顾；3、中国商业联合会个人专访精彩回顾。

1、李明峰谈上海国际商业年会。  

在李明峰看来，本次年会值得注意的点有很多，Angela选择其中3个小点做分享，不知道你是否有同样的感受。  第一，从本次年会的布展的区位来看，以往的商业年会，商业项目才是主会场的内容，而科技是起到锦上添花的作用；而今年的主会场由科技型、互联网行型企业占领，这足以说明国内的实体商业已经被倒逼进入了转型升级阶段，甚至可以是不得不跨界寻求科技、互联网的帮助来摆脱困境的阶段。很多人以听到“创新”很兴奋，觉得商业有活力，但是在我看来，创新很可能就是现有的发展模式遇到了瓶颈。  第二，以往都是发展商区位朝南，而现在很多内容商、运营商、服务商变成了重要的参展者，这也说明了商业已经从传统的模式进入到了“内容为王”的时代，整个大环境在发生变化。  第三，本次年会是中国，乃至国际上公认的大型交流会，万达的策划能力和执行力是非常强的，他作为嘉宾参与本次年会，感受到的是一对一的细致服务。在他看来，10万人的会场井然有序，从前期准备到现场的导视、人员分工、区域划分、现场资料以及公共空间的服务，都是非常出色的。

2 、中国商业创新峰会精彩回顾，本次峰会主题为“共享经济背景下的商业地产创新”。

 ①主持人：您在生活中是否有用到共享经济的红利，并喜欢那种产品及原因？

李明峰：对共享经济，我有两个观点：第1，它很热，吃穿住行全覆盖；第2，它热过头了，微信上转载的共享板凳就是一个例子。  

 ②主持人：在各位所处的项目中是否已有运用的”共享经济”并可以分享的？

李明峰：万街商业是专注于社区商业的，目前已经操作了56个社区型商业项目，管理面积100万平方，管理资产达到300亿，现在的主要业务在上海，业务范围覆盖长三角。关于共享经济，万街正在推出一款叫小猪有铺的APP，这个APP就是把闲置的商铺资源和闲散的个体散户、经理人匹配对接上，让闲置的资产能够得到大程度的利用。以往的散户找商铺，就是开车扫街，往往耗时耗力，还无功而返；而业主招租就是贴个小广告，长时间都得不到反馈，我们通过小猪有偶把这些资源整合，大家各取所需，重构开店新体验，这就是我万街做的一个共享的例子。

 ③主持人：为什么商业地产比互联网慢半拍，如果你可以通过共享经济改变，你如何改变商业地产的痛点？

李明峰：互联网思维是重视人的需求，而商业地产重视的是场地，所以难免会慢半拍。那共享经济如何改变社区商业呢？在我看来，商业地产有一个非常关键的词，叫“坪效”。怎么提高坪效？目前有一种店铺叫做快闪店，很多都是创新型小品牌。常规的店铺入驻都需要3-5年，成本很大；而快闪店短的可以只租一周，如果把一些区域不是很好的闲置店铺租给快闪店，对它们而言有很大的优势，他们可以做市场测试，了解品牌的市场接受度，如果做的不好可以及时退场，对消费者来说，也满足了他们的新鲜感。  以上只是其一，其二是可以合理利用有限空间里的时间，做出合理安排，比如常规的店铺都只能租9:00-22:00，那么其余时间如何安排？

万街有一个项目D.T（详细可以阅读《存量改造经典丨D.T空间，闲置仓库进入后艺术时代！》），D.T的特色在于，基于“空间功能”的基础上，更多的思考“关系”，而非“交易”。因此，它是借助于功能叠加的空间，利用“共享原则”，借花献佛，给自己的伙伴partnership做了“1+1-”的深化服务：

1+：时间：24小时——租金叠加——针对成本cost做减法；

1-:人群：客户导流——社群叠加——针对收益benefit做加法。  

time D.T = 900m^2 * 24h * 360day

何功能叠加的商业模式，都可以达到平摊合作项目的租金目的，从而降低他们压力。这其实与把一条商业街隔成不同的小铺子分担风险，从而增加投资者的收益没有什么本质差别。但是，很少有商业运作模式能够提供24小时的服务，开放给不同需求的合作伙伴。

有些职业人需要一个工作室，通常使用空间时间在白天，而一些寻求娱乐的团体更喜欢在夜晚出没。D.T就是将空间贴上了“时间属性”，不仅是空间格子铺，也是一种时间格子铺。例如在白天，地产网红卢俊租下工作室办公，外国工匠通过自己的展示区间分享传承工艺作品····，而夜晚，很多赋闲的空间可以和“狼人杀俱乐部”、或其他需要夜晚营造氛围的项目进行合作。  这种双重叠加从表面上来，是为了让每一个想要来签约的客户都减少压力，但实际上，也为了接下来两个部分做了很好的铺垫。

people D.T = f（合作项目A*合作项目B）

仅仅认为D.T是“格子铺”是比较狭隘的。前文说过，区别以往的“租金导向”，D.T是“合作导向”。它并不是寻求“承租能力高”的合作伙伴，而是寻求自带粉丝，自带社群效应的合作伙伴。而且，这些合作伙伴的项目呈现出“差异性”、“互补性”、“有趣性”。  客户导流是格子铺派生出的另一种可能，但却不是唯一可能。D.T的格子空间承担着“输液管”的作用，将一个有机体不同部分的血液在整个有机体内不断的循环输送，达到客群导流的目的。简单来说，就是让D.T内的合作项目“你认识我，我认识你”，完成系统内部的跨界合作。  可以把D.T看成一个有机体、一个半封闭的系统。一方面不断吸引着新的项目加入，一方面保证了优秀的项目可以在这个有限的空间内达成合作，避免资源外流。

 ④主持人：畅想未来，如果你拥有最前沿的技术，你想做什么样的项目，描绘一下？

李明峰：商业项目的本质是满足消费者的需求，我只会去思考要做什么样的项目，满足什么类型的需求，然后再去考虑应用什么样的新技术。我发现每1-2年就会有一个很酷炫的、概念化的互联网词汇出现，更新迭代地非常迅速，比如020，物联网、新零售，我相信未来还会有其他词汇出现，但是要把握问题的关键：人的需求的变化。比如年龄结构改变导致的需求变化，比如文明发展阶段导致的需求变化。从吃来看，大众点评做地很出色；住的方面，链家把二手房市场做地很活跃。如果仔细研究，你会发现一些基础的东西已经有了，你想在横向上做万亿级的企业机会已经很少了，最好的方式是做垂直。什么是垂直？就是利用现有的技术，结合传统行业做服务。因为传统行业对客户的理解比较深，而互联网做的是概念，缺少市场化的运作。两者结合，会有很大的发展空间。  

3  中国商业联合会李明峰个人专访精彩回顾。  

杨泽轩：介绍一下万街商业？

李明峰：万街商业成立于2014年，是中国社区商业领域内服务链完善，产品线齐全的综合服务性集团企业。现拥有超500名专业人才，以“交易、经营、服务”3大业务平台为基础，提供“前期策划、营销代理、招商运营、物业管理、金融投资、互联网+”6大模块服务，为业主提供优质的资产增值及变现服务，让中国社区生活更美好。作为目前中国社区商业集成服务商，万街商业旗下拥有4大产品品牌：壹号街、火星一号、D.T.、小猪有铺、整体经营管理项目超50个，管理面积超100万平方米、管理资产超300亿 。在中国上海设总部，在华东区、华南区、西北区设3大分公司。目前已经操作了56个社区型商业项目，管理面积100万平方，管理资产达到300亿，现在的主要业务在上海，业务范围覆盖长三角。  

杨泽轩：分享一下你在做万街的时候，遇到了哪些痛点，你是如何应对的？

李明峰： （1）经营和销售的矛盾。 销售型项目是否能做到真正意义上的“统一经营”需要打一个？，销售人员面对楼盘的首要任务是卖出去，企业要求“捆绑销售”——就是卖房子的时候必须签订“产权变更合同和经营委托管理合同”，但是销售困难时，销售人员会退而求其次，选择完成最基本的业务，就是把房子卖出去。公司为了存活，只能接受这样的情况发生，同时找回散落在外的投资客，想尽办法再签订委托合同。但是，散出去的权力很难收回来。 （2）项目定位与消费者需求不匹配。 现在很多社区商业缺少市场调研，另外政策条件不符。例如我们有一个项目是中邦壹号街二期，一共2000方，没有重餐饮，只能做轻餐饮。你是社区的居民，你想吃重餐饮可以吗？不可以。因为这是社区下面的沿街商业，政府不允许你做重餐饮，没有这样的工程条件。所以整个业态只能以“零售和轻餐饮”为主。 （3）社区商业和周边生态系统的融合度差。 很多社区商业做的很没有社区的味道，更多地是简单的填铺子行为，它和周边的社区，和其他场域的主体的融合是很薄弱的。  关于这些难点，我们就只能通过一些新的模式，比如“2+8”的保底返祖来平衡，关注新兴业态，增加20%的品牌商的比例，尤其是特色业态，例如永辉的会员店、盒马生鲜、快剪店，做到消费升级。   

杨泽轩：你对社区商业的发展提出一些意见？

李明峰：发展商做好运营前置的定位，社区商业是一个很复杂的过程，工程建造有荷载、柱距、通道、层高、不许明火一系列的要求，你想建立一个电影院，层高不够，你想建立超市，荷载不够，那你就不能做。如果想要打造理想的社区商业，我们应该从开发商拿地之前就合作，这样他们才知道这里应该建成什么样子，作为服务商只能去适应已经有的建筑规划。  对于运营商，我的建议是不要纯做招商，要做运营，看到社会发展的大趋势。我呼吁运营商能够看到这些社区商业的鲜明特点，关心社区的发展，关心国家政策，做更多与社区居民息息相关的服务，让社区商业的消费升级是与时代发展相呼应的，而不是唱独角戏的孤立者。